Частная собственность — собственность, принадлежащая отдельным лицам, как физическим, так и юридическим. Государственная собственность — собственность, не имеющая индивидуального собственника.
При совершении сделки отчуждения по объектам частной собственности продавец полностью теряет возможность получения какого-либо дохода от проданного актива. В случае же, когда происходит сделка отчуждения с государственным имуществом, то государство все равно продолжает получать доход от отчужденного актива, например, в виде налоговых сборов.
Существующие нормативные документы по оценке в Российской федерации – Закон об оценочной деятельности (135-ФЗ) и Федеральные стандарты оценки разработаны так, что определение рыночной стоимости проводится в предположении полного отчуждения имущества, без возможности последующего влияния на него, то есть для варианта Частной собственности.
Во многих случаях, совершая сделки по отчуждению своего имущества, государство преследует не только цели получения максимальной цены за имущество, но и другие — социального плана. Как пример, пытаясь развить спортивную инфраструктуру, город готов предоставлять участки под строительство спортивных объектов за скромный процент от кадастровой стоимости земельного участка. Это наглядный пример основного отличия государства как продавца от частного лица – государство не должно рассматривать локальную сделку по отчуждению имущества как последний шанс заработать деньги в бюджет.
С учетом того, что рыночная стоимость имущества, даже в классической его трактовке не является точечным значением – это некая наиболее вероятная величина из диапазона (около 20%) стоимости, при этом говорить, что все остальные значения из диапазоне не рыночные нельзя.
Для активации рынка, по моему мнению, государству необходимо отчуждать свое имущество по стоимости ближе к нижней границе. Это приведет к увеличению количества сделок, привлечет больше инвестиций в город, возможно, оживит в целом рынок недвижимости. С финансовой точки зрения, даже при снижении стоимости на самую нижнюю границу диапазона и увеличении количества сделок приватизации хотя бы на 20% город получит ежегодные поступления в бюджет аналогичные не увеличенному потоку по верхней границе стоимости.
Кроме того, город получит дополнительные налоговые поступления, улучшение инвестиционного климата, снижение социальной напряженности с малым бизнесом, избавится от лишних издержек на судебные процессы (в большинстве своем приводящие к установлению стоимости ниже рыночной), которые с завидной регулярностью возникают по сделкам приватизации.
Александр Сморгонский
ООО «АДВУС-НЕВА», член Экспертного совета НП СРО «Деловой Союз Оценщиков»